摘要

1.《百姓租房、售房法律自助手册》收录了房屋租赁与买卖相关的200多个问题，涉及各类法律、行政法规，涵盖房屋买卖的各个方面，实时性强。
2.《百姓租房、售房法律自助手册》设计为一问一答的形式，更具有针对性，方便读者查找自己想要了解的内容。
3.《百姓租房、售房法律自助手册》每个问题的设计都简洁明了，语言通俗易懂，把深奥的法律理论知识转换为日常生活常识，让读者不必再因法律条文的艰涩难度而困惑。

百姓租房、售房法律自助手册 内容简介

《百姓租房、售房法律自助手册》是一本符合百姓租房、售房法律需求的专业读本。全书内容全面而深入，分为房屋所有权相关知识问答、房屋登记相关知识问答、房屋买卖相关知识问答和房屋租赁相关知识问答等几类问题，每一类问题下又有诸多具体的问题，基本涉及百姓租房售房的所有问题，把深奥的法律理论转化为简单易懂的日常生活知识，方便百姓利用法律武器保护自身的合法权益。

百姓租房、售房法律自助手册 目录

房屋所有权相关知识问答

什么是房屋所有权？

房屋所有权有哪些类型？

如何变更房屋所有权？

如何保护房屋所有权？

什么是房屋共有权？房屋共有关系主要有哪些特征？

《物权法》对共同共有是如何规定的？

什么是房屋按份共有？

按份共有的房屋主要有哪些分割方式？

什么是城市房屋？

什么是城市房屋所有权？

什么是房屋所有权保留买卖？

预售商品房所有权归谁所有？

城市房屋所有权生效是以购房发票日期为准还是以房产

证办下来的日期为准？

什么是城市房屋部分所有权？

房屋部分所有权有哪些主要特点？

房屋区分所有权人有哪些权利和义务？

城市住宅小区内的车库的所有权归谁所有？

什么是农村房屋？

什么是农村房屋所有权？

农村房屋能否买卖？

什么是农村居民宅基地，？

宅基地使用权包括哪些内容，？

《物权法》中关于农村宅基地是如何规定的？

《土地管理法》中关于农村宅基地是如何规定的？

农村宅基地使用权能否随意转让、买卖？

城镇居民能否购买农村宅基地？

农民出卖、出租自己的房子后还可以再申请宅基地建房吗？

房屋登记相关知识问答

什么是房屋登记？

房屋登记主要记载哪些内容？

房屋登记的权利人名称是如何确定的？

在房屋登记中，土地的使用年期是怎样确定的？

当事人办理房屋产权买卖登记，需要提供哪些材料？

当事人办理房屋产权拍卖登记，需要提供哪些材料？

房屋买卖相关知识问答

房屋租赁相关知识问答

附录

百姓租房、售房法律自助手册 精彩文摘

什么是房屋所有权？

房屋是人们生产、生活的主要场所，是基本的生产、生活资料。房屋所有权是一项极为重要的财产权利，它是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的权利主体是拥有房屋所有权的国家、企业、事业单位、社会团体和个人，其客体是附着于土地之上的不动产房屋。房屋所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。占有，是指房屋所有人对房屋在事实上的支配或控制权；使用，是指房屋所有人按照房屋的性质和用途对其加以利用；收益，是指房屋所有人依法获取利用其房屋而产生的利益；处分，是指房屋所有人对自己的房屋按自己的意志进行事实上或法律上的处置，使自己丧失房屋所有权。

房屋所有权有哪些类型？

对房屋所有权加以分类，明确不同类别所有权的性质和特征，便于房屋所有权的行使和对房屋的管理。房屋所有权可从不同角度加以分类。

（1）从所有权权利主体的内部构成来看，可分为房屋单独所有、房屋共有和房屋的区分所有。房屋单独所有，是指在某一房屋上只有一个所有权主体。

（2）从房屋所有权权利主体所享有的权能是否充分来看，可将房屋所有权分为完全的房屋所有权和房屋部分所有权。完全的房屋所有权就是通常所说的房屋所有权，房屋部分所有权是一种受到限制的房屋所有权。

（3）我国的房产登记，按照房产性质将房屋所有权分为以下几类：

①公有房产，即国家和集体房屋所有权。其客体包括房地产管理部门直管的国有房屋，国家机关、全民所有制单位、军队使用的国有房屋和其他国家所有的房屋，以及集体所有制企业、单位拥有所有权的房屋。

②私有房产，即公民个人房屋所有权。其客体是我国公民，包括华侨、侨眷、归侨、港澳台同胞拥有的私人房屋。

⑧中外合资房产，即中外合资房屋所有权。其客体是我国政府、企业与外国政府、企业或个人共同投资拥有的房屋。

④外资房产，即外资房屋所有权。其客体是外国政府、企业、社会团体、国际性机构及外国人、无国籍人在我国境内所拥有的房屋。

⑤其他房产。其客体是不可归于以上种类房产的房屋，如宗教组织拥有的房屋。

如何变更房屋所有权？

根据有关规定，在当地房地产交易所申请办理城市房屋所有权登记或转让、变更手续时，应该按照以下不同的情况分别提交以下不同的证件：

（1）新建的房屋办理所有权登记时，须提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和建筑图纸。对于新建造的商品房来讲，这项工作一般由开发商来完成。对于翻建、扩展的房屋，除了提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和图纸外，还须提交原房产产权证。

（2）购买的房屋，须提交原房产产权证、买卖合同及完税证据。

（3）受赠的房屋，须提交原房产产权证、赠与书和公证书。

（4）属于交换的房屋，须提交原房屋所有权证、双方签订的协议书或契约。

（5）属于继承的房屋，须提交房屋所有权证、遗嘱、继承人接受遗产或认可他人接受遗产的证明。

（6）属于析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单。

（7）属于获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除的证件。

如何保护房屋所有权？

依法取得的房屋所有权受法律保护，保护房屋所有权的方法有三种。

（一）民法的保护方法

根据《民法通则》第一百三十四条关于承担民事责任的方式的规定，凡是违反民事法律、法规的规定，侵犯房屋所有权的，房屋所有权人可以行使以下请求权：

（1）请求确认房屋所有权。当房屋所有权归属不明，双方当事人为房屋所有权发生争议时，双方当事人可以依据双方达成的仲裁协议申请仲裁机关确认房屋所有权；双方没有达成仲裁协议的，一方当事人可以向人民法院起诉，要求确认所有权。

（2）请求停止不法侵害。当侵犯房屋所有权的行为正在发生时，权利人可以要求侵害人或通过人民法院要求侵害人停止其不法侵害行为。

（3）请求排除妨碍。房屋所有权人在行使房屋所有权时，如果受到他人的不法妨碍，有权直接要求或通过人民法院要求侵害人排除其不法妨碍行为。

（4）请求恢复原状。当房屋受到他人不法破坏时，在能够修复的情况下，房屋所有权人有权直接要求或通过人民法院要求侵害人予以修复，恢复到被破坏前的状态。

（5）请求消除危险。当房屋可能因他人的不法行为而遭到毁损或其他危险时，房屋所有权人有权要求行为人消除危险。

（6）请求返还房屋。当房屋被他人非法侵占时，房屋所有权人有权要求侵占人返还房屋。

（7）请求赔偿损失。房屋受到他人侵害并造成损失的，房屋所有权人除可以行使以上请求权外，还可以要求赔偿损失。损失包括房屋被毁损的直接损失，还包括可得利益的损失。

（二）房屋所有权的行政法保护

当侵犯房屋所有权的行为违反行政法的规定时，还应当承担行政责任。行政机关通过依法追究侵权人的行政责任，保护房屋所有权。房屋所有权的行政法保护的主要方式是公安机关依法对违反《治安管理处罚法》，故意毁损国家、集体和他人房屋的行为人进行治安处罚，方式有警告、罚款和拘留。

（三）房屋所有权的刑法保护

房屋所有权的刑法保护，是指国家司法机关通过依法追究侵犯他人房屋所有权、触犯刑律的人的刑事责任的方式来保护房屋所有权。具体包括：依法追究故意毁损房屋（包括纵火烧毁房屋）行为人的刑事责任，依法追究在处理房屋所有权纠纷中行贿、受贿、贪赃枉法行为人的刑事责任等。

什么是房屋共有权？房屋共有关系主要有哪些特征？

一项房屋所有权可以有一个主体，也可以有多个主体。房屋共有是指某一房屋属于两个以上的主体所有。房屋共有关系具有以下法律特征：

（一）房屋共有是客体的单一性和主体的非单一性的统一

共有房屋的所有权主体是2个或2个以上的公民、法人，而客体却是指向同一房屋。这里的同一房屋不是指只有一间、一套或一栋房屋，它可以是一间、一套或一栋房屋，也可以是几间、几套或几栋甚至更多的房屋，只是这些房屋不是分别属于多个所有权主体，而是作为一个整体为各个所有权人共同所有。

（二）房屋共有不等于房屋公有

共有是从所有权权利主体的多寡的角度而言的，共有房屋的所有权人是2个以上的共有；公有是从房屋的所有制性质的角度而言的，公有房屋的所有权主体是国家或集体。在现实生活中，房屋共有与房屋公有可能呈现出一种交叉关系；当共有房屋的共有人为国家和集体组织或2个以上的集体时，该共有房屋的共有人为国家和集体组织或2个以上的集体时，该共有房屋也是公有房屋；当公有房屋有2个以上的所有权人时，则该公有房屋也是共有房屋。

（三）房屋共有人对共有房屋权利的行使具有相互制约性

房屋共有人按照各自的份额平等地享有权利，但是共有人行使权利并不是完全独立的，在许多情况下要体现全体共有人的意志，要受其他共有人利益的制约。

《物权法》对共同共有是如何规定的？

《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

什么是房屋按份共有？

房屋按份共有又称房屋分别共有，是指2个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的分量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。例如，甲、乙、丙合资兴建一栋房屋，三方按5∶3∶2的比例出资，形成甲、乙、丙三方对该房屋的5∶3∶2的所有权份额，则各自使用该房屋的面积原则上应按此比例分配，但也可能并非如此。实际使用只具有分管性质，不能将其等同于所有权份额。

房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有权，而是各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。占有权既是指有实际占有、支配房屋的权利，还包括以所有权人的名义进行房屋所有权登记。使用权，是指房屋共有人有权按自己应占份额，依房屋用途实际使用房屋。收益权，是指房屋共有人有按自己所占份额分享利用房屋所得利益的权利，如房屋出租的租金，由按份共有人按所有权份额分享。处分权，是指房屋按份共有人有权根据自己的意愿依法转让自己的所有权份额。按份共有人转让自己的所有权份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。房屋按份共有人应尽的义务包括两个方面：一是按照所有权份额承担对共有房屋进行管理、修缮等支出的费用；二是行使所有权时不得损害其他共有人的利益。按份共有人在使用和处分房屋时，应当按照协商一致的原则处理，意见不一致时，依占房屋份额过半数的共有人的意见做出决定，各个共有人不得各行其是。在按占房屋所有权过半数的共有人的意见做出决定时，不得损害其他共有人的利益。部分共有人行使权利侵犯其他共有人的利益造成损失时，应当赔偿损失。按份共有人在转让其房屋所有权份额时，不通知其他共有人，不保证其他共有人在同等条件下的优先购买权的，其转让行为无效。

《物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

按份共有的房屋主要有哪些分割方式？

按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。

（一）直接分割房屋，形成房屋的区分所有

能够区分成彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。

（二）房屋作价补偿

即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。

（三）直接分割房屋与房屋作价补偿相结合

这主要包括两种情况。一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3∶ 2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是3个以上的人按份共有房屋时，房屋由2个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部分的所有权份额后，再按比例分割房屋。

（四）房屋变价分割

房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。

什么是城市房屋？

根据《城市房地产管理法》第二条第二款的规定，本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

这里的土地是指城市规划区内的国有土地，这有别于农村房屋的根本特征。因为农村房屋是在农村集体所有的土地上的房屋等建筑物及构筑物。

什么是城市房屋所有权？

城市房屋所有权，是指房屋权利人对房屋享有完整的占有、使用、收益、处分的权能。房屋所有权是对房屋全面支配的权利。

城市房屋所有权的主体没有限定，即所有人都可以成为城市房屋的所有权人。

什么是房屋所有权保留买卖？

房屋所有权保留买卖，是指在房屋买卖中，出卖人将房屋交由买受人占有，但出卖人仍然保留对房屋的所有权，在受让人支付全部价金或履行特定义务时，该房屋的所有权才发生转移的一种买卖合同。

预售商品房所有权归谁所有？

预售商品房的所有权在什么条件下发生转移呢？如果购房者交纳了一定预付款，与开发商签订预售合同并到房产管理部门登记备案，但商品房还没有完工交付使用，这能说明购房者已取得房屋的所有权了吗？

从法理上看，房屋所有权转移的前提应当首先有房，没有房屋便不存在所有权。当然实践中普遍存在预售房屋问题，在此情形下与购买现房相比，消费者确实承担一定的风险，如房屋质量问题、房屋规划的变更问题、房屋功能的缺失问题等。如果存在上述情况，消费者在房屋交接时就可能与开发商发生一定的纠纷。因此，许多学者都呼吁应当实行现房销售制度，取代目前的房屋预售制度。当然，就开发商而言，房屋预售制度可以适当地转嫁其销售风险，而对消费者而言却又不甚公平。

城市房屋所有权生效是以购房发票日期为准还是以房产

证办下来的日期为准？

我国房地产所有权的转移采取的是登记生效主义，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。国有土地使用权证和房屋所有权证发放的日期才是取得房屋所有权的日期。

什么是城市房屋部分所有权？

房屋部分所有权，是指所有权人对享受政府或者企事业单位补贴而购买的房屋享有的占有、使用、收益和有限处分权，是一种不完全的所有权。

房屋部分所有权有哪些主要特点？

房屋部分所有权是我国城镇住房制度改革，逐步推行住宅商品化过程中出现的一种新型房屋所有权形式，它具有以下特点：

（1）有资格最初获得房屋部分所有权的人只限于国家机关工作人员和企事业单位的职工。单位不能成为房屋部分所有权的权利主体，其他公民不能成为最初获得房屋部分所有权的权利主体，但可以通过继承的方式取得房屋部分所有权。

（2）房屋部分所有权人取得房屋的部分所有权后，房屋的原产权单位仍保留对该房屋的部分权利，但这种权利只是一种期待权，不是现实的所有权和债权。

（3）房屋部分所有权的最初取得，即从完全所有权人手中取得部分所有权，其方式是单一的，只有购买一种方式。这种购买所支付的价款，不是所购房屋的对价，而是低于所购房屋的实际价值。

（4）房屋部分所有权的客体只能是可以投入使用的住房，未建成的房屋和非居住用房不能成为房屋部分所有权的客体。

（5）房屋部分所有权的权能是不完全的，受到房屋原所有权人保留权利的限制。房屋部分所有权的权利也包括四项:占有权、使用权、收益权和处分权，但收益权和处分权是受到限制的。

房屋区分所有权人有哪些权利和义务？

房屋区分所有权人享有的权利和应当履行的义务如下：

（1）依法合理使用专有部分的权利和义务。房屋区分所有权人依法取得的专有部分的所有权，受法律保护。但与此同时，对专有部分的利用也必须合法，不得影响其他人的利益。例如，依法取得的用于居住的房屋，所有权人不能改作工业或商业类用房。

（2）依法合理使用共有部分的权利和义务。共有部分也是房屋区分所有权的客体。依法取得的房屋区分所有权包括对共有部分的共有权，因而，依法利用共有部分，受法律保护。但对共有部分一般只能是按其本来性质和用途，且为利用专有部分之必需的情况下利用，如楼梯用于通行。如对共有部分要做其他利用时，须取得其他所有权人的同意，并不得妨害其他所有人对共有部分的利用。维持房屋共有部分的正常使用的费用，如土地使用费、维修费，由房屋区分所有权人承担。房屋区分所有权人之间对于共有部分有的权利和应承担的义务的比例，除有特别约定之外，依各共有部分的性质和所有权人各自拥有专有部分的面积的比例确定。整个房屋所必需的地基、屋顶、外墙壁等，由全体区分所有权人按其专有部分的面积的比例享有权利和承担义务；对于仅为房屋某一部分之使用所必需的共有部分，如房间间墙、某一单元的楼梯等，则由享有该部分房屋专有权的房屋区分所有权人依其专有部分的面积享有权利和承担义务。

（3）房屋区分所有权人将房屋的共有部分交外人使用，如将房屋的外墙壁供外人涂写广告，应取得全体房屋区分所有权人的一致同意，并签订书面协议，所有收益由全体房屋区分所有权人按比例分享。

（4）区分所有的房屋的共有部分发生自然损坏，所需修缮费用，由有关各方按比例分担。如屋顶渗漏，则修缮费用应由全体房屋区分所有权人共同承担，而不是仅由直接受害的某一区分所有权人承担。

（5）个别房屋区分所有权人如需改变共有部分的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还必须征得其他所有人的书面同意，因此给其他所有人造成损害的，必须赔偿损失。

（6）个别房屋区分所有权人有造成房屋危险的行为时，其他房屋区分所有权人有权采取必要措施，防止危险发生，如造成损失，责任方应负责赔偿。

（7）房屋区分所有权人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产行政管理部门的指导下，负责房屋的使用、修缮和管理工作。

城市住宅小区内的车库的所有权归谁所有？

判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：

（1）开发商在计算公摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内；

（2）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库；

（3）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；

（4）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。

什么是农村房屋？

房屋，是指人类用于生活、生产及从事其他活动的具有顶盖和护围的建筑物的总称，它是人类生活不可缺少的条件。从自然状态上讲，房屋属于建筑物；但从经济角度而言，房屋则属于房产。也就是说，当我们把房屋作为一项财产而不是仅仅将它作为建筑物看待时，房屋又成为土地紧密不可分离的一项不动产。房屋的范围十分广泛。通常人们从不同的角度，按照不同的标准，对房屋做出各种各样的分类，如按照房屋所处的位置的分类、按照房屋结构的分类等。而农村的房屋与城市房屋的区分，就是我国按照房屋所处的地理位置、所占用土地的性质为标准而做的基本分类。按照这种分类，农村房屋是指农村村民、农村集体经济组织以生活、生产及农村公益事业为目的，而在农村集体所有的土地上建造的建筑物及其他附属设施。

什么是农村房屋所有权？

农村房屋所有权，是指农村村民对房屋享有完整的占有、使用、收益、处分的权能。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

农村房屋所有权的主体可以分为两类：一类是农村集体经济组织，其对在乡（镇）村公共设施、公益事业等建设中所建的房屋享有所有权；另一类是农村村民，其对个人建设的住宅以及其他房屋享有所有权。

国家法律保护农村村民对其房屋的所有权，禁止任何组织或者个人侵占、破坏或者非法查封村民的房屋。但根据《物权法》的相关规定，国家在一定条件下可以征收村民的房屋。在本书以后的章节中将会讨论征收等相关问题。